Stiamo assistendo a una protesta pacifica che potrebbe sortire effetti concreti: quella degli studenti italiani contro il caro affitti. Protesta che fa cadere il velo dalla generale emergenza abitativa che affligge non solo l’Italia ma molti Paesi del mondo.

Caro affitti in Italia: la situazione

I numeri parlano chiaro: in Italia gli affitti, soprattutto delle stanze, costano tanto. Troppo per le tasche di molti studenti. Secondo le stime registrate a marzo da immobiliare.it in tutta l’Italia, rispetto a un anno fa, gli affitti sono aumentati di prezzo in modo considerevole: l’aumento più cospicuo si registra nel Nord-Est, con un incremento del 12,1% dei prezzi medi per affittare un immobile. Aumentano gli affitti anche nel Sud Italia, anche se si tratta dell’incremento più contenuto (+6,9%).
Aumentano i prezzi, indiscriminatamente, sia nei comuni con più di 250.000 abitanti (+9,8% rispetto al 2022) che in quelli più piccoli (+10,4%)
Nella top 5 dei comuni più cari nei quali prendere in affitto una casa figurano, rispettivamente, Milano, Firenze, Bologna, Roma e Venezia.

A questi dati va aggiunta la forte spinta che negli ultimi decenni, nel nostro Paese, c’è stata verso l’acquisto di immobili, ovviamente da parte di coloro che potevano permettersi un simile investimento: al punto che in Italia ben 18,2 milioni di famiglie (il 70,8%, ndr) sarebbero proprietarie della casa in cui vivono.
Come riporta Eurostat oggi, in Italia, ad affittare immobili sono soprattutto cittadini stranieri (68,5%), single di età inferiore ai 35 anni (47,8%) e giovani coppie senza figli (39,9%). Giovani e stranieri: due categorie che comunemente non primeggiano per reddito. Tra questi, anche gli studenti.

Il caso degli affitti studenteschi

La situazione è particolarmente critica nelle città universitarie, malgrado gli sgravi fiscali riservati ai proprietari di immobili che decidono di affittare agli studenti. A Milano una stanza singola costa mediamente 628 euro al mese, a Bologna 467 euro e a Roma 452 euro: si tratta delle tre città universitarie più onerose in termini di affitti. Non sorprendono, quindi, i recenti sit-in di protesta degli studenti italiani, che in tutta Italia si ribellano all’aumento dei costi degli affitti, accampandosi con le tende davanti agli atenei e manifestando per i propri diritti abitativi.
L’organizzazione studentesca Udu ha aderito alla protesta, affermando che il governo non ha preso alcun impegno concreto per risolvere questa crisi abitativa. Il governo ha creato un gruppo di esperti per individuare il costo medio per ogni posto letto a livello territoriale e ha lanciato una manifestazione per ricercare possibili strutture dismesse da convertire in studentati.
Nel frattempo, gli studenti denunciano che i fondi stanziati dal Pnrr per l’emergenza abitativa studentesca stiano andando principalmente al settore privato. Hanno quindi presentato un manifesto in dieci punti per chiedere la costruzione di studentati pubblici, più fondi per i fuorisede e il blocco dei rincari.

La protesta studentesca, che ufficialmente sta avendo luogo in 8 grandi comuni italiani (Milano, Pavia, Padova, Venezia, Bologna, Perugia, Firenze e Roma), ha ricevuto l’endorsement di forze politiche dell’opposizione di governo come Elly Schlein e Giuseppe Conte, del Presidente della Repubblica Sergio Mattarella e di figure come il vicepresidente della Cei monsignor Francesco Savino, il quale ha dichiarato: “Condivido questa protesta, mite, civile, che dice agli adulti e specialmente a coloro che hanno responsabilità politiche: vi rendete conto che non ce la facciamo? Il rischio è creare le condizioni di una rivolta sociale”.
Anche i sindaci delle città interessate prendono posizione. È il caso del Sindaco di Bologna Matteo Lepore, che in un’intervista a Repubblica ha dichiarato che le città devono fare di più per rimettere in circolo gli appartamenti sfitti dei privati e limitare gli alloggi Airbnb, ma che anche il governo e le regioni devono fare la loro parte per affrontare l’emergenza abitativa.
Il primo cittadino del capoluogo emiliano ha un piano ambizioso: la realizzazione di 10.000 alloggi in 10 anni. Però riconosce che l’emergenza richiede soluzioni immediate, visto che a Bologna ci sono più di 40.000 studenti fuorisede. La città deve intervenire per restare accessibile, fermo restando le responsabilità di governo e regioni, che devono rimodulare la legge in modo tale da prevenire la speculazione sui fondi pubblici da parte dei grandi investitori privati.

La politica gioca a rimpiattino

Nel 2023, il governo ha deciso di non rifinanziare il contributo all’affitto e il Fondo morosità incolpevole, gli unici ammortizzatori sociali rimasti nel settore delle locazioni. Il contributo all’affitto era stato introdotto nel 1998 per permettere a un’ampia fascia di popolazione di accedere a un’abitazione, ma gli stanziamenti sono stati sempre discontinui e non legati alle reali necessità delle famiglie.
Nel 2022, sulla spinta della crisi pandemica, il contributo all’affitto era tornato a livelli elevati, ma nel 2023 non è stato rifinanziato, così come il Fondo morosità incolpevole. Secondo il Sindacato degli inquilini, questi strumenti sono stati un regalo alla proprietà immobiliare, e la scelta di non rifinanziarli era destinata a lasciare tutti insoddisfatti.

Qualche mese fa, il Ministro delle Infrastrutture Matteo Salvini aveva annunciato alcuni mesi fa un nuovo piano abitativo, il fantomatico “Piano di edilizia residenziale pubblica” che avrebbe dovuto coinvolgere Comuni, Regioni ed enti locali, ma che per ora resta solo ipotetico. Un piano che ha suscitato molti commenti scettici, soprattutto perché non sarebbe improntato alla realizzazione di edifici popolari né rivolto alle famiglie che vivono in uno stato di povertà assoluta. Inoltre, Salvini sarebbe intenzionato a coinvolgere i privati perché “il settore pubblico da solo non può farcela”.

Di recente, il Ministro dell’Istruzione Giuseppe Valditara ha attribuito la responsabilità del caro affitto per gli studenti universitari alle amministrazioni di centrosinistra, sostenendo che non hanno attivato politiche a favore dei giovani e degli studenti per offrire loro un’abitazione dignitosa. Matteo Lepore ha replicato alle accuse dicendo che il diritto allo studio è una prerogativa del governo e delle Regioni, che devono realizzare subito studentati pubblici.
Il Sindaco di Roma Roberto Gualtieri si è schierato con gli studenti, sostenendo che il caro affitti è un problema enorme e che ci sono le risorse del Pnrr per realizzare studentati pubblici.

Per tutta risposta, il Sindaco di Milano Giuseppe Sala ha ironizzato sulla dichiarazione del Ministro Valditara, sostenendo che i giovani vogliono vivere nelle città di centrosinistra perché accolgono la loro complessità e le loro problematiche.

Alla fine è intervenuto il Ministro dell’Università Anna Maria Bernini, sottolineando che la ricerca di una contrapposizione con le amministrazioni locali è controproducente per risolvere il problema del caro affitti per gli studenti universitari. C’è bisogno, invece, del dialogo e della cooperazione di tutti.
Comunque il sit-in nelle tende sta sortendo i suoi effetti: il 12 maggio il governo ha annunciato lo sblocco di 660 milioni per tamponare il problema: i soldi fanno parte del Decreto Aiuti ter, per l’acquisizione di nuovi posti letto da destinare ad alloggi universitari, in attuazione della riforma 1.7 della Missione 4, Componente 1, del Pnrr.

La mancanza di alloggi: il caso AirBnb

Dalle parole del sindaco di Bologna, emerge quale sia uno degli acerrimi nemici degli studenti fuorisede e di tutte le persone alla ricerca di un affitto a medio e lungo termine nelle grandi città: si chiama AirBnb, ed è la principale piattaforma al mondo per locazioni a breve e brevissimo termine, spesso di carattere turistico.

In un recente aggiornamento di inizio maggio, AirBnb ha annunciato una nuova categoria: Stanze, dedicata alle sole camere in affitto in alloggi condivisi. La selezione includerà un milione di stanze disponibili per affitti brevi. Un’altra stoccata al mercato tradizionale degli affitti arriva da un nuovo bottone inserito nell’interfaccia della piattaforma, Mesi, che permetterà di trovare alloggi disponibili per un periodo più lungo (da 1 a 12 mesi). Airbnb si impegna ad incentivare i soggiorni più lunghi scontando le tasse di servizio a partire dal terzo mese di permanenza nell’alloggio. Senza contare che i soggiorni si potranno pagare anche a rate (solo negli Stati Uniti e in Canada, grazie alla partnership con Klarna).

Negli Stati Uniti il fenomeno AirBnb ha assunto da tempo dimensioni preoccupanti. Già nel 2020, in piena pandemia COVID-19, Forbes ha dedicato agli effetti di questa piattaforma sulla disponibilità di alloggi in affitto un articolo: “The Airbnb Effect On Housing And Rent”. Secondo quanto riportato nell’articolo, AirBnb avrebbe, tra i suoi effetti, quello di accelerare il processo di gentrificazione dei quartieri periferici delle grandi città.

A puntare il dito contro la piattaforma è stata, il 13 maggio, anche la vice-sindaca di Bologna Emily Clancy, che ne ha approfittando per dichiarare la propria vicinanza agli studenti nel capoluogo emiliano: “Io sto con gli studenti. A Bologna prezzi folli, colpa di Airbnb”. Già a marzo, Clancy aveva denunciato lo spopolamento delle città ad alta densità abitativa per colpa degli affitti brevi di carattere turistico.

La situazione nel resto del mondo

Come avete intuito, la carenza di alloggi non è certamente un problema tutto italiano. Ad esempio, in Svizzera l’elevato sfruttamento del suolo fa sì che sia difficile poter costruire nuovi condomini, e a questo problema si aggiunge l’aumento esponenziale dell’immigrazione. La problematica è molto sentita, tanto che il 12 maggio si è tenuta una tavola rotonda sul tema, presieduta dal Membro del Consiglio Federale svizzero Guy Parmelin, cui hanno preso parte esponenti dei Cantoni, delle Città e dei Comuni, nonché diversi rappresentanti del settore edilizio e immobiliare.

Una situazione analoga si vive in Germania: per alleviare la pressione sul mercato immobiliare tedesco, con una popolazione di 84 milioni di abitanti, sarebbero necessarie circa 700.000 nuove abitazioni.
A febbraio di quest’anno ci sono state proteste nel Regno Unito e, in particolare, nella City. A Londra il problema è stato portato all’attenzione pubblica dalla London Renters Unions, l’associazione degli affittuari, che ha denunciato: “I membri del sindacato degli affittuari di Londra riferiscono di enormi aumenti degli affitti, pari al 30% o addirittura al 50%. I proprietari e gli agenti immobiliari stanno usando la crisi del costo della vita come scusa per spremere gli inquilini e aumentare i profitti. Loro si arricchiscono mentre il resto di noi soffre”.

Stando ai dati riportati dall’associazione, a Londra i residenti non in possesso di una casa spendono praticamente il 50% del proprio stipendio per l’affitto: una proporzione insostenibile. Inoltre i canoni di affitto sarebbero cresciuti in una proporzione variabile dal 30 al 50%.
Non va meglio neanche in Francia, dove la carenza di soluzioni abitative ha portato al drammatico incremento dei senzatetto: ad oggi sono circa 300.000, con un incremento del 140% negli ultimi 10 anni. Nella difficoltà di trovare alloggi in affitto, comprare non rappresenta una soluzione percorribile nella maggior parte dei casi: in una città come Parigi, infatti, i prezzi de glialloggi in vendita si aggirano, spesso e volentieri, sui 10.000 euro al metro quadro.
Di emergenza abitativa, poi, in Spagna si parla da anni: nel 2021, soprattutto a Barcellona, c’è stata una fortissima opposizione agli sfratti per reagire alla crisi abitativa. L’opinione pubblica è allertata: l’82,8% degli spagnoli intervistati in un sondaggio dell’agenzia 40dB per El Paìs e la Ser è preoccupato per il costo della casa, che sta aumentando rapidamente a causa degli affitti e delle ipoteche elevate.

Negli Stati Uniti, lo scorso settembre, Il Presidente della Federal Reserve Bank di Philadelphia Patrick Harker dichiarò che l’elevato tasso di inflazione del Paese era dovuto proprio alla carenza di alloggi: negli USA, stando a quanto riportato a marzo dalla CNN, il mercato immobiliare necessiterebbe di altri 6,5 milioni di case.
Anche qui, l’emergenza abitativa ne genera un’altra, drammatica: quella dei senzatetto. Il docente universitario Gregg Colburn e l’analista Clayton Page Aldern le hanno dedicato un libro nel 2022, Homelessness is a housing problem, nel quale escludono che la causa della proliferazione dei clochard dipenda da povertà, disoccupazione o dipendenza da droghe. No, secondo loro la causa sarebbe da ricercare proprio in una “grave carenza di alloggi a prezzi accessibili”. Come ha scritto Jerusalem Demsas sul The Atlantic lo scorso gennaio: “Nella vita reale la carenza di alloggi è più difficile da osservare, ma è la causa principale del fenomeno dei senzatetto”.
A fine 2022, è arrivato un importante segnale dalla metropoli più turistica degli Stati Uniti, New York City: la proposta di nuove regole per gli affitti brevi nella Grande Mela. Queste prevedono restrizioni più severe rispetto alle normative attuali, come il divieto di affittare un’intera unità abitativa registrata, l’obbligo di fornire informazioni dettagliate sugli occupanti e i contratti di locazione, e la verifica da parte delle piattaforme di prenotazione. Gli host che non si adeguano alle nuove regole potrebbero ricevere sanzioni fino a 5.000 dollari, mentre le piattaforme rischierebbero una sanzione di 1.500 dollari a violazione. La proposta ha ricevuto il sostegno della Hotel Association di New York City, ma è stata contestata da Airbnb e altri operatori del settore.

Il quadro generale, comunque, per grandi linee è questo: la domanda di alloggi cresce sempre di più mentre cala l’offerta, portando all’innalzamento abnorme dei canoni di affitto. E c’è che ne approfitta per specularci sopra. È stato questo il caso di Konrad Bicher, definito “Il lupo di AirBnb”: un 31enne della Florida accusato di aver subaffittato illegamente su AirBnb 18 abitazioni a New York City. Venendo poi bandito come host dalla piattaforma.

Che cosa ha portato a questa situazione?

Il motivo per cui molti proprietari di immobili si affidano a AirBnb o, semplicemente, privilegiano affitti a breve termine (per periodi inferiori a 1 anno), è presto spiegato: un affitto breve, con un intermediario affidabile che prevede costi inferiori rispetto ad un’agenzia immobiliare, è molto più sicuro per i locatori.
Gli affitti a medio e lungo termine, invece, risultano più rischiosi: la legge (quella italiana, ndr) tende a tutelare maggiormente i conduttori, rendendo difficile se non impossibile, in alcuni casi, lo sfratto di eventuali inquilini morosi e il recupero di quanto da loro dovuto. Inoltre, per i proprietari gravati da un mutuo ipotecario, l’elevato canone di affitto al quale è possibile mettere a disposizione i propri immobili fornisce un’ottima opportunità per estinguere con più facilità e velocità il proprio debito, traendone magari un guadagno.
Ma non è solo AirBnb a creare questa grave situazione.
Sicuramente gran parte della responsabilità va ai governi, nazionali e locali, che non hanno provveduto per tempo a regolamentare maggiormente gli affitti, limitando le speculazioni selvagge. Inoltre non hanno puntato sull’edilizia popolare e sulla costruzione di nuovi edifici non appartenenti a categorie di lusso per tamponare la mancanza di alloggi, non solo per gli studenti ma per tutti i ceti più svantaggiati. Si pensi che in Italia ci sono circa 760mila alloggi di edilizia residenziale pubblica (dati Federcasa), di cui molti in vendita. Secondo Federcasa, servirebbero circa 300.000 alloggi popolari in più per sopperire alla domanda nazionale.
Sicuramente hanno contribuito anche i proprietari immobiliari, puntando su investimenti dall’ingente e rapido realizzo e con un rischio basso. La speculazione, insomma, ha sortito pesanti effetti sociali. I dati parlano chiaro: nel periodo 2010 – 2021 nell’Unione Europea il prezzo delle case in vendita è aumentato del 37%: sono stati interessati 23 dei 26 Stati membri UE. Nell stesso periodo, i prezzi degli affitti sono aumentati del 16% in 25 Stati membri. Mentre l’inflazione è aumentata del 17% tra il 2010 e il 2021 in tutti gli Stati membri, con il maggior aumento registrato in Ungheria, Romania, Estonia e Lituania.
Rilevanti sono stati anche altri due fenomeni in atto da tempo, soprattutto nelle grandi città: la turistificazione e la finanziarizzazione. La prima è un processo che privilegia gli interessi dei turisti rispetto a quelli degli abitanti stabili, cambiando il volto delle città e trasformando molte case in hotel, anche sfruttando le piattaforme web. Ad accelerare questa tendenza ha contribuito la liberalizzazione degli affitti brevi del 2017.

Mentre la finanziarizzazione del mercato immobiliare ha trasformato la casa in un asset finanziario, oggetto di compravendita in borsa come altre merci. Questo processo ha portato a una decontestualizzazione della pianificazione urbana, a discapito del bene delle comunità.
Un’altra causa possibile la rivelano i dati di Eurostat: in Europa è costante ed elevato il numero di persone che vivono in appartamenti e case molto più grandi rispetto alle loro esigenze. Nel nostro continente si è registrato, nel 2021, il 33,7% della popolazione in queste condizioni: in altre parole, un terzo della popolazione europea. Un discorso che non vale, però, per l’Italia: da noi in queste condizioni viveva il 15,4% dei residenti. Una percentuale nettamente inferiore rispetto alla media europea.

Le possibili soluzioni: alcune proposte

In Italia, undici città hanno lanciato un patto per affrontare l’emergenza abitativa, presentando al governo cinque proposte per rispondere alla crisi. Tra queste, una proposta di legge per regolamentare gli affitti brevi turistici, favorendo il piccolo proprietario a discapito del grande e concedendo licenze per affitti brevi sopra i 90 giorni solo in alcune zone della città. La proposta è già in discussione al Consiglio Regionale del Veneto e l’obiettivo è che altre regioni si muovano nella stessa direzione.
Le 11 città aderenti al patto chiedono un intervento da parte del Governo e propongono una legge sull’edilizia residenziale pubblica e sociale, l’assegnazione gratuita ai Comuni degli immobili di enti statali e parastatali inutilizzati, il rifinanziamento del Fondo nazionale della locazione e di quello sulla morosità incolpevole, oltre ad una misura nazionale sull’emergenza casa come fragilità.
Il più agguerrito è il succitato sindaco di Bologna, che propone alcune soluzioni possibili: prendere in gestione gli appartamenti sfitti dei privati che non vengono messi sul mercato, garantendo un incontro sostenibile tra domanda e offerta; limitare gli Airbnb, producendo una legge che permetta ai Comuni di concedere una licenza ai proprietari al massimo per 5 anni e solo in determinate zone;
individuare aree urbane a basso costo per costruire alloggi accessibili; mettere a disposizione dei Comuni le grandi caserme inutilizzate per costruire case popolari e alloggi per studenti; permettere a gruppi di studenti e cittadini di riqualificare case con il loro lavoro e poi abitarvi, incentivando l’autocostruzione.
In Spagna, per affrontare la crisi abitativa, sono state adottate due misure: il governo centrale ha creato una linea di credito dell’Istituto di Credito Ufficiale per l’acquisto della prima casa, con l’obiettivo di facilitare l’acquisto di circa 50.000 alloggi per giovani e famiglie con figli a carico, mentre il governo catalano ha deciso di espropriare gli alloggi vuoti di grandi proprietari per metterli a disposizione di persone vulnerabili in alcune aree ad alta domanda abitativa.
La procedura di esproprio durerà circa sei mesi e riguarderà solo le case incluse nel registro delle abitazioni vuote e non occupate, escludendo i piccoli proprietari. Per beneficiare delle garanzie dell’Ico, sarà previsto un limite di reddito individuale di 37.800 euro all’anno, che sarà aumentato nel caso di famiglie con figli minori e famiglie monoparentali. Inoltre, l’Ico concederà prestiti per finanziare lo sviluppo di un massimo di 43.000 abitazioni in edifici efficienti dal punto di vista energetico, da affittare a prezzi accessibili per almeno 50 anni.
Certo, per risolvere una simile crisi sono necessari molto tempo e molta cooperazione tra Comuni e Governo, ma le soluzioni proposte indicano una via possibile e concretamente percorribile. Da tutti.